第一条  为规范物业管理行为,维护物业管理各方的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《河北省物业管理实施细则》、《河北省物业服务收费管理实施办法》、《廊坊市物业服务收费管理办法》等有关法律法规的规定,结合我县实际,制定本办法。

第二条  本办法所称物业管理,是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条  本县物业管理活动遵循四项原则:尊重业主物业财产权利原则、推行市场竞争和专业服务原则、保障物业合理使用原则和提升业主公共生活品质原则。

第四条  固安县人民政府成立县域内物业管理工作领导小组,固安镇、固安工业区、新兴产业示范区、温泉园区、城区办,县规划、住建、房管、行政执法、环卫、环保、质监、食药监、物价、工商、公安、法院、财政、民政、民宗、司法、水务等部门以及电力、通讯、燃气公司等专业经营单位为成员单位。

 

第二章  物业管理相关部门的职责分工

第五条  乡(镇)人民政府、园区管委会、街道办事处在物业管理中的职责是:

(一)负责组建成立社区居委会;

(二)指导监督小区内业主大会及业主代表大会、业主委员会的组建及日常工作;

(三)指导小区物业服务合同制订并监督合同执行情况;

(四)协调物业管理和社区建设的相互关系,及时处理矛盾纠纷和物业管理区域内突发事件;

(五)完善社区功能,搞好社区卫生、计划生育、经济普查等活动,大力倡导居民遵纪守法,履行公民道德规范,依法维权。

第六条  县房管、规划、住建、环卫、公安、工商、物价、法院、环保、质监、食药监、民政、民宗、司法、行政执法、水务等部门以及电力、通讯、燃气公司等专业经营单位,按照各自职责分工对物业小区的物业管理工作进行指导和监督。

房管部门负责对本行政区域内物业管理活动进行监督管理,对物业服务企业依照等级标准加强业务指导、监督和考核,促进物业服务企业提高服务水平。负责依程序收缴公共维修资金,依法依规管理并使用,发挥公共维修资金使用效益。会同物价部门做好本行政区域内物业服务等级标准的制定和监督管理,及时受理、处理好业主涉及物业服务行为方面的咨询与投诉。 

规划部门负责对物业小区建设工程规划方案的审定,对物业小区建设规模、绿化率、基础设施及公共建筑配套等方面进行规划设计指导和审议。

行政执法部门按照管理权限负责对业主或物业服务企业举报的损害业主共同利益的违法行为进行调查处理,依法组织拆除非法建筑物、构筑物等私搭乱建,责令恢复原状,拆除和恢复费用由违法行为人承担。 

住建部门负责监督开发建设单位严格落实工程施工、竣工验收和质量保修责任制,加强对供气、供热经营单位建设安装和运行的监管。

环卫部门负责对物业小区卫生工作的督导、检查,加强对住宅环境卫生的治理。

公安部门负责对物业小区流动人口管理和治安管理,指导、监督住宅区车辆的管理和保安人员的管理,指导监督物业小区治安防范设施、技防设施的建设和使用。

工商部门及相关许可部门负责物业小区经营户经营行为的监督管理,依法查处违法经营行为。

物价部门按照管理权限,会同房管部门负责本行政区域内物业服务收费标准的制定和监督管理工作,及时受理、处理好业主涉及收费及价格方面的举报与投诉。

质监部门负责依照《中华人民共和国特种设备安全法》加强对小区电梯的安全监管,及时受理用户因电梯质量问题引发的投诉,监督物业服务企业、维保单位、检验机构对电梯的定期检验工作,保障业主生命财产安全。

供电部门负责及时检修供电设施,保障用户用电需求。按照《河北省电力条例的规定》,建立举报制度,向社会公开举报、投诉电话号码、通讯地址或者电子邮件信箱,接受电力用户投诉,及时查处违法行为。当终端用户出现用电纠纷、矛盾时,应予妥善解决。对终端用户因中断供电有异议的投诉,在收到投诉之日起三日内,作出是否恢复供电的决定。住宅小区配电设施产权非供电部门的,由产权方负责检修、维护,如产权方无能力检修维护,可委托供电部门进行检修,费用由产权方负担。

消防部门和辖区派出所负责对小区内的消防设施建设予以指导、检查和验收。依法制止影响小区消防安全的行为,如:占用、堵塞、封闭消防通道,埋压、圈占、遮挡室外消火栓或占用防火间距,消火栓、消防井、消防管带、消防龙头配备不全等。督促物业服务企业制定居民防火公约,建立社区消防宣传教育、日常防火巡查、火灾隐患整改、消防设施维护保养、消防工作会议、微型消防站建设管理等工作制度,建立健全消防基础工作台账,确保消防设施器材完整好用,保障人民生命财产安全。

各通信公司负责合理规划、建设和管理通讯传输线路,及时受理业主通信业务,保障通信畅通。

燃气公司负责燃气设施的建设、维护和运营管理,保障燃气供应,定期检查,保障用气安全。

自来水公司负责供水设施的建设、维护和运营管理、保障供应和用水安全,按照城市供水工程规范要求及《城市供水管理办法》,履行相关责任,完善固安县居民住宅供水机制。

民宗部门负责对小区内的宗教事务进行管理;指导乡(镇)人民政府、园区管委会、街道办事处处理好小区内民族宗教方面的突发事件和影响社会稳定的问题。

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

第七条  建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由乡(镇)人民政府、园区管委会、街道办事处负责召集,一般每季度召开一次,由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会、专业经营单位和行政执法、房管、规划、质监、环卫、物价、工商等部门参加,研究改善物业管理的措施,协调解决辖区内物业管理的相关问题。

第八条  建立物业管理争议化解和纠纷处理快速反应机制。物业小区所在乡(镇)人民政府、园区管委会、街道办要指导社区居委会及时了解、准确掌握社情民意,发挥其在业主委员会、物业服务企业之间的沟通协调作用。县房管、行政执法、公安、规划、环保、环卫、住建、物价、质监、工商、水务、司法、民宗、电力、通讯等部门要建立违法行为投诉登记和核查处置制度,并在小区显著位置公布部门监管职责、受理范围和本小区联系人,对违法行为及时受理、从速调处。乡(镇)、园区、街道办应建立社区人民调解委员会,人民调解委员会应及时受理并依法调解本辖区内业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。

 

第三章  物业管理区域的划分

第九条  开发建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证明、项目规划设计方案和地名核准文件等资料,向县房管部门办理管理区域登记。开发建设单位要将物业管理区域向物业买受人明示。

第十条  业主要求对物业管理区域进行分立或者合并的,应当经相关物业小区内已入住面积达到百分之五十以上且已入住户数比例达到百分之五十以上业主同意。调整完毕后要予以公告,向当地房管部门办理管理区域登记。

 

第四章  业主代表大会

第十一条  物业小区应成立业主大会或业主代表大会,业主人数较多的(一般为60人以上),可以推选业主代表组成业主代表大会,业主代表大会行使业主大会职责。业主代表大会在所在乡(镇)人民政府、园区管委会、街道办事处及居委会和基层党组织指导下召开。

第十二条  业主代表大会的产生程序:

(一)以居民楼(或平房片区)为单位,推举楼栋长(平房片区长);

    (二)由楼栋长(平房片区长)以每楼宇为单位,推选3至5名业主代表(平房按每片区推举3至5名业主代表);

(三)产生业主代表名单后报乡(镇)、园区或街道办备案。  

第十三条  业主代表大会一般每半年召开一次,也可根据需要随时召开。业主代表大会应当有半数以上的代表出席,业主代表大会做的决定,应当有出席会议的三分之二以上的业主代表通过。

第五章   业主委员会

第十四条  业主大会或业主代表大会选举产生业主委员会,业主委员会一般由5至11人单数组成。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持以下材料向房地产行政主管部门及物业所在地乡(镇)人民政府、园区管委会、街道办事处备案:

(一)业主大会或业主代表大会成立和业主委员会选举的情况;

(二)管理规约;

(三)业主大会或业主代表大会议事规则;

(四)业主大会或业主代表大会决定的其他重大事项。

业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更起30日内将变更内容书面报告备案部门。同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。

第十五条  业主委员会委员实行任期制,有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会或业主代表大会议事规则规定。有下列情形之一的,委员资格自动终止:

(一)任职期限届满的;

(二)不再具备业主身份的;

(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的;

(四)被依法追究刑事责任,无法履行委员职责的;

(五)以书面形式向业主大会或业主代表大会业主委员会提出辞职的;

(六)业主大会或业主代表大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物,移交给业主委员会;拒不移交印章、相关财物和档案资料的,乡(镇)人民政府、园区管委会、街道办事处应当责令移交,物业所在地公安机关应当予以协助。

 

第六章  物业管理用房的接收和使用

第十六条  开发建设单位要在办理不动产权初始登记前,按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之七的比例提供物业管理用房,其中千分之三为办公用房,千分之四为经营用房。规划部门批准为商业或者办公用途的地下部分建筑面积计入地上总建筑面积。

物业管理用房的具体位置和面积在建设工程规划许可证及附件附图中载明,并在办理物业销售(预售)证之前予以确定。物业管理用房的所有权属,属于该物业小区内的全体业主,其所有权不得分割、转让和抵押,其用途不得擅自改变。

房管部门负责小区物业管理用房的监督和管理。业主委员会成立之前,物业管理用房由县房管部门负责核查验收后转交由乡(镇)人民政府、园区管委会、街道办事处,组建小区管理服务组织,与前期物业服务企业对接使用和经营。前期物业服务企业出租物业经营用房的,租赁期限最长不超过业主委员会成立后六个月,超过期限的,由前期物业服务企业负责解除租赁协议。业主委员会成立后物业管理用房的使用和经营方案要经业主委员会同意并公告。

 

第七章  前期物业服务企业的选聘与管理

第十七条  住宅物业的建设单位在业主大会成立前,一般要通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业服务,并签订前期物业服务合同。其中,物业管理区域总建筑面积超过十万平方米的,应当采用公开招标方式选聘物业服务企业;投标人少于三个,物业管理区域总建筑面积小于两万平方米的,经县房管部门批准可以采用竞争谈判协议方式选聘物业服务企业,并签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同应当约定期限,期限一般不短于一年。但是,期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业合同终止。

第十八条  新建物业的开发建设单位在办理预售许可证时,要向县房管部门提供前期物业服务合同和临时管理规约;属于新建住宅物业的,还要提供物业管理招投标备案文件。  

第十九条  开发建设单位在销售物业时,要将前期物业服务合同和临时管理规约约定的主要内容作为物业销售合同的要约部分。   

第二十条  物业服务企业在前期物业管理期间要履行以下职责:

(一)参与工程的检查,对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题,以书面形式及时向开发建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议,同时向物业小区所在的乡(镇)人民政府、园区管委会、街道办事处书面说明相关情况并协助专业管理部门和乡(镇)人民政府、园区管委会、街道办事处督促落实;

(二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向开发建设单位提出建议,并参与共用设施设备的安装、调试等工作;

(三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料,建立日常管理档案;

(四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供物业服务并引导业主遵守约定,维护物业公共利益和管理秩序。

 

第八章  物业服务企业的准入

第二十一条  推行物业市场准入制度,保证物业服务企业尽职尽责,设立物业服务企业除应符合有关法律法规的条件外,物业企业进驻小区执业前需向县房管部门缴纳物业保证金。小区业主户数200户以下的,缴纳物业保证金10万元;200-500户之间的,缴纳物业保证金20万元;在500-1000户之间的,缴纳物业保证金30万元;在1000户以上的,缴纳物业保证金50万元。物业保证金设立专门账户,产生的孳息归账户主所有。在物业企业无故撤出物业时,保证金用于保障小区物业一段时间的正常运转;保证金的使用接受纪检监察、审计、财政、物业服务企业和广大业主的监督,在物业正常交接后剩余部分退换给原物业服务企业。 

第二十二条  业主委员会应当依据法律法规的规定在辖区乡(镇)人民政府、园区管委会、街道办事处的监督指导下,与业主大会或业主代表大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。前期物业管理中止时未成立业主委员会的,由所在辖区街道办、居委会临时代替业主委员会行使管理职责,直至选出业主委员会为止。 

物业服务合同包括物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、物业服务企业的消防安全责任和义务、专项维修资金的管理与使用、共用设施设备运行费用、物业管理用房占用费与物业服务费的折抵、合同期限、争议解决方式、违约责任等内容。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务,并遵守下列规定:

(一)符合国家、省、市规定的技术标准规范;

(二)及时向物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

(三)定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;

(四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;

(五)接受小区居民委员会监督指导,配合做好小区管理相关工作;

(六)按照固安县消防安全委员会出台的《固安县微型消防站建设指导意见》,加强住宅小区微型消防站建设工作,提升物业服务企业自防自救能力,实现“打早灭小”的效果。

物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内,报县房管部门备案,并将备案材料抄送物业服务项目所在地乡(镇)人民政府、园区管委会、街道办事处。

 

第九章  物业服务的延续和退出

第二十三条  物业服务合同期限届满前3个月,业主委员会要组织召开业主大会或业主代表大会,开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作,经双方协商,原物业服务企业同意延续的,原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在原合同延续期间,任何一方提前终止合同的,自书面通知到达对方之日起三十日内合同终止。

第二十四条  物业服务企业退出物业项目时,业主委员会仍未选聘到新物业服务企业的,或者因为未成立业主委员会无法组织选聘新物业服务企业的,由物业所在乡(镇)人民政府、园区管委会、街道办事处进行应急管理,组织基本保洁、保安等服务,相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。应急管理直至业主大会或业主代表大会选聘或所在辖区聘用到新的物业服务企业为止。

物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务,物业服务企业要在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当撤出物业管理区域,并履行下列交接义务:

(一)移交物业共用部分;

(二)移交相关资料;

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、运行、维护保养记录和定期检验等技术资料;

(四)结清预收、代收的有关费用;

(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,新的物业服务企业和业主应当与原物业企业协商解决;协商不成的通过诉讼方式处理,不得强行接管。乡(镇)人民政府、园区管委会、街道办事处和县房管部门负责对物业服务企业交接工作的监管。

物业服务企业更换项目负责人的,要及时告知业主并进行公示。

第二十五条  未成立业主大会、业主代表会或业主委员会,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,由业主所在地乡(镇)人民政府、园区管委会、街道办事处指导物业管理区域居委会协助业主代表共同决定解聘、选聘物业服务企业或其他事项。

 

第十章  物业的管理和收费

第二十六条  物业交付使用前,开发建设单位要按照前期物业服务合同的约定,向物业服务企业支付物业服务费,物业交付使用后,物业服务费由业主承担。业主违反物业服务合同约定不交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。居委会、业主委员会要协助物业服务企业催收物业服务费。物业服务企业可在物业小区显著位置设立物业公示栏公告欠费催缴告知书。

物业服务合同双方约定预收物业服务费的,预收期限最多不得超过12个月。物业服务合同存续的剩余期限不足12个月的,则预收期限不得超过合同的剩余期限。

第二十七条  物业服务企业要依照约定履职尽责。由县房管部门牵头,聘请有资质的第三方评估机构,并邀请3至5名业主代表共同参与,定期对物业小区服务情况、电梯安全使用情况进行专项评估。县房管、物价、质监等有关部门要根据评估报告履行监管职责,督促物业服务企业限期整改,不符合标准的降低等级。 

第二十八条  业主大会或业主代表大会成立之前的住宅区(别墅除外)公共性物业服务收费实行政府指导价,别墅、业主大会或业主代表大会成立之后的住宅及其它非住宅的物业服务收费实行市场调节价。实行政府指导价的住宅区公共性物业服务收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。基准价格浮动幅度上浮不得超过该等级基准价格的20% ,下浮不限。实行政府指导价的物业服务收费,应报价格部门和房地产行政主管部门备案。因物业服务企业变更,服务标准或者收费标准等调整的,应当重新办理备案手续,物业服务企业收费备案,应当按照价格主管部门、房地产行政主管部门的有关规定执行。物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况,分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价适用范围和收费标准由县物价局依照相关程序制定。实行市场调节价的物业服务收费由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定,物业服务收费项目和标准要向全体业主公布,并接受小区居委会、业主委员会监督。

第二十九条  物业服务企业依约履行义务的,业主要按时交纳物业服务费,在物业服务方面有分歧和矛盾的应按程序解决,不得以放弃共有权力或业主对物业服务不满意为由拒绝交纳。房屋产权转移时,业主应当结清物业服务费。  

第三十条  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。 

第三十一条  物业服务企业要于本年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算,业主提出质询时,物业服务企业要及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务收支情况进行审计的,物业服务企业必须予以配合。

第三十二条  物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同,但事实上提供了物业服务,并履行了告知义务的,物业服务公司有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定(经业主委员会集体研究决定或业主大会、业主代表大会决定)不再接受物业服务的,物业服务企业不得再提供物业服务,不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的,应当提前3个月告知业主。

第三十三条  住宅装饰装修前,业主或者物业使用人要按规定办理申请登记,并与物业服务企业签订装饰装修服务协议。物业服务企业要将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

物业服务企业要加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的,物业服务企业应当及时向有关主管部门报告,并在物业小区内公示。

 

第十一章  物业小区内车库、车位的使用

第三十四条  物业小区规划用于停放车辆的车库、车位,应首先明确权属。其归属权为开发建设单位的,开发建设单位可以出售、出租、赠予,但应当优先满足本小区业主需要。  

出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位,要优先满足业主、物业使用人停车需要。车库租赁费标准由物价部门参照当地实际发布协商指导价格。在满足本小区业主需要后,可以将车库、车位出租给本小区业主以外的其他人,调整租金时应当与承租人协商。

住宅小区停车设施,由物业服务企业或停车服务企业接受业主委托,按照停车服务合同约定,向住宅小区业主或使用人提供停车场所设施以及停车秩序管理服务并收取费用。

机动车停放行政管理者在住宅小区从事机动车停放服务,违反本办法规定越权或单方指定停车服务收费标准的,由房管部门依据《物权法》、《物业管理条例》等法律法规进行处罚。

第三十五条  利用人防工程作为车库、车位使用的不得出售。不属于业主共有的机动车停放设施,具体收费标准由物业服务或停车服务企业与业主或使用人协商确定。

第三十六条  占用物业小区内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的车位,属于业主共有,其收费管理等事项由业主大会或业主代表大会决定;未成立业主大会或业主代表大会的由业主共同决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。收费属于全体业户共有。业主临时急需在物业小区内停放汽车的,应当首先与物业服务企业商定停车位置,不得擅自占用道路或者其他场地。业主对汽车有看管要求的,由业主和车位、车库经营权人签订机动车辆保管合同。物业服务企业履行看管责任的,可以获取适当的看管服务费。看管服务费标准由业主和物业服务企业双方商定,并在物业服务合同中约定。

 

第十二章  物业的维修与更新

第三十七条  物业交房使用前,开发建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等设施设备移交给相关专业单位负责管理,并移交有关技术资料。物业交付使用时,开发建设单位要将有关设施设备移交专业单位管理的情况予以公示。 

第三十八条  已经完成分户改造的住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视宽带数据传输等专业经营单位,必须承担物业管理区域内分户记量装置或入户端口以外相关设备设施维修、看护的责任。

第三十九条  未完成分户改造的原有住宅物业的设施设备,按下列规定实施维修、看护:

(一)供水设施,以小区用户的结算水表为界,结算水表以外(含水表、阀门)由供水部门负责,以内的部分由各用户负责;

(二)供电设施,以小区各用户的配电箱(含电表)或保险器为界,以外的部分由产权人负责,以内的部分由各用户负责;

供电设施以供电部门与产权方签订的《供电合同》中规定的产权分界点为界,产权分界点以上部分由供电部门负责,产权分界点以下部分由产权方负责。供电部门收费到户住宅小区,产权分界点为住宅小区业主表,供电部门收费到小区总表的住宅小区,产权分界点为住宅小区在公共电源的接入点。

(三)道路、路灯、排水设施由物业服务企业负责;

(四)供热、供气、通信、有线电视设施,由产权单位负责;

(五)小区内生活垃圾收集、转运设施建设和使用由县环卫局负责指导。

由物业服务企业负责的维修养护项目,其费用由受益业主分摊。

第四十条  物业小区内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环境卫生等专业单位要向最终用户收取有关费用。专业单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的,双方要签订委托协议,专业单位要对委托收费单位进行规范指导,并负责调解代收过程中出现的矛盾纠纷。

物业服务企业接受委托代收有关费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十一条  物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修维护义务的,经业主大会或业主代表大会业主委员会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

第四十二条  物业保修期后的维修、更新、改造费用,按照下列规定承担:

(一)专用部位和专用设施设备包括在构造上及利用上具有独立性,由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等,其维修、更新、改造费用,由物业使用人承担;

(二)共用部位和共用设施设备(供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备除外)包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等,其维修、更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有的产权建筑面积比例共同承担;电梯费用按比例承担。属人为损坏的,其维修费用由责任人承担;

(三)居民小区公共区域的消防设施器材维护、保养、更新、维修、改造、费用由物业服务企业承担。

物业维修、更新时,相关物业使用人应当予以配合。供水、供电、供气、环卫、人防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的,物业服务企业和相关物业使用人应当配合。

第四十三条  业主转让或者出租物业产权时,应当将临时管理规约、管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人,并对物业服务费的结算作明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内,将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

业主可以在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定物业管理区域内单套住房出租的人数限制及人均面积标准。

第四十四条  物业使用中禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌;

(二)擅自改变物业共用部分结构、布局及既定用途;

(三)违法搭建、改建建筑物、构筑物,违法挖掘房屋地下空间;

(四)擅自占用、控制物业管理区域内的道路、场地;

(五)损坏或不正确使用物业共用部分、共用设施设备及场地、擅自移动占用共用设施、设备;

(六)擅自占用绿地,损毁树木、绿化设施;

(七)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的;

(八)管理规约和物业服务合同禁止的其他行为;

(九)不得擅自占用消防车道等场地;

(十)不得在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目;不得在小区内露天烧烤食品或者为露天烧烤食品提供场地。

 

第十三章  物业保修金的交纳与使用

第四十五条  用于销售的物业开发建设单位在房屋预售许可之前,要按照物业建筑安装总造价百分之二的比例,向县房管部门交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保证。物业建筑安装总造价应当以建设项目工程决算金额为准;在房屋产权初始登记时无法提供工程决算报告的,可以以县住建部门颁发的建筑工程施工许可证中明确的合同造价作为预交物业保修金的基数,并根据工程决算报告提请结算最终金额。

物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则,由县房管部门统一管理。

第四十六条  在物业保修期内有下列情形之一,建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,维修费用在物业保修金中列支:

(一)经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定房屋建筑安装工程、设备设施存在质量问题的;

(二)县规划部门认定未按照经批准的建设工程规划方案进行配套设施建设的。

需要使用物业保修金的,由相关业主或者业主委员会提出申请,经保修金管理机构核实后拨付,由业主委员会组织维修。

第四十七条  物业保修金存储期限为五年。存储期间每年结息一次,当年交存、使用或者退还的部分按照同期银行活期存款利率计息,其余部分按照不低于一年期同期银行定期存款利率计息。

物业保修金存储期间,开发建设单位因注销、清算等原因,无法继续履行保修责任的,可以申请由相关联的非自然人股东继续履行保修责任,并将原交存的物业保修金本息变更至该非自然人股东名下。

物业保修金存储期满后,保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给开发建设单位。开发建设单位因歇业、破产或者出现其他情形致使单位不存在且未办理前款手续的,保修金管理机构应当进行公示,公示期为三十日。公示期满无异议的,物业保修金本息余额转为同一物业管理区域的物业专项维修资金。

 

第十四章  住宅专项维修资金的收缴与使用

第四十八条  住宅专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则,由县人民政府指定的机构(以下称维修资金管理机构)统一管理,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

住宅专项维修资金应当建立年度公布及日常查询制度,并接受业主和房管、财政部门的监督。

第四十九条  首期住宅专项维修资金由开发建设单位代收代交。开发建设单位要在办理房屋预售之前,按照物业总建筑面积及交存标准向维修资金管理机构统一交存。物业交付使用时建设单位按照专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取,其余部分的首期住宅专项维修资金由建设单位承担。

物业总建筑面积以具有法定测绘资质的单位提供的测绘成果为准。

第五十条  住宅专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时,维修资金管理机构应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域管理规约规定或者业主大会、业主代表大会决定。

第五十一条  住宅专项维修资金存款每年计息一次,当年交存或者使用的部分按照同期银行活期存款利率计息,其余部分按照不低于一年期同期银行定期存款利率计息。

住宅专项维修资金的利差余额按照收益分摊原则建立相应物业管理区域的维修资金公共账户,统筹用于共用部位、共用设施设备的应急维修。

第五十二条  使用住宅专项维修资金按照下列程序办理:

(一)物业服务企业提出维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等相关事项;

(二)业主委员会审核维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求业主意见,同时将上述事项在物业小区内公示;

(三)征得维修资金列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主代表同意后,由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料,向维修资金管理机构提出申请;

(四)维修资金管理机构经核实后,拨付核实额度百分之五十至七十的维修费用;

(五)工程完工后,物业服务企业持审计报告书、业主委员会审核签章的施工承包合同、工程款及审计费发票、业主委员会验收合格证明等资料向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额。工程决算金额在一万元以内的,经业主委员会审核同意,可以免予审计。

工程决算金额超出预算金额百分之二十以上或者一万元以上的,超出部分需按照使用程序重新申报。

第五十三条  电梯存在故障危及人身财产安全需要重大修理、改造、更新的及消防设施设备严重损坏,危及公共安全的,经质监部门和业主委员会书面同意后,可以按照下列简易程序申请使用物业专项维修资金:

(一)物业服务企业向所在县质监或者消防部门提交经业主委员会同意的电梯或者消防设施设备维修报告;

(二)质监或者消防部门组织第三方评估机构评估后,对工程维修内容、工程预算、施工单位等事项予以书面确认。物业服务企业应当将确认内容在物业管理区域内公示,公示期限不少于五日;

(三)物业服务企业持质监或者消防部门的确认书、工程预算方案可以不经过专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上业主代表同意,直接申请使用住宅专项维修资金;

  (四)维修资金管理机构经审核后,拨付核实额度百分之五十至七十的维修费用;

(五)工程完工后,物业服务企业持由质监或者消防部门出具的整改合格证明、经审计的工程决算报告等,向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额;

(六)申报人应当在物业专项维修资金拨付使用完毕后一个月内向全体业主公告。

第五十四条  未建立住宅专项维修资金制度的旧住宅区,业主应当按照国家和省有关规定交纳专项维修资金;物业服务企业可以根据物业服务合同约定,代业主归集专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的,主要用于补充专项维修资金。

 

第十五章  奖励与处罚

第五十五条  县政府制定扶持政策,推动物业管理向社会化、专业化、市场化、品牌化发展。由县政府组织相关部门,对物业服务企业在服务内容、服务质量、服务标准、物业收费、业主投诉、社会评价等方面进行综合评估,实行星级动态管理。对优质服务小区和服务企业每年进行一次性奖励。   

第五十六条  违反本办法规定,有下列行为之一的,由房管部门予以处罚:  

 (一)业主或者物业使用人不按装修规定随意拆墙、违规搭建、违反管理规约的,由房管部门或者其他有关部门给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以两千元以上一万元以下的罚款。给其他业主造成损失的,应当依法承担民事责任;

(二)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处十万元以下的罚款;

(三)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由房产行政主管部门处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;

(四)物业服务合同终止时,原物业服务企业应当向业主委员会办理下列交还事项:1、预收的物业服务费、物业维修资金、利用物业共用部分和物业经营用房所得收益等余额;2、属于业主所有的其他财物。不移交有关资料和财务的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交的,对有关开发建设单位物业服务企业予以通报,并处一万元以上十万元以下的罚款;

(五)违反本办法的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由房产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决议使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;

(六)违反《物业管理条例》的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房和物业经营用房的,由房产行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,应给予警告,没收违法所得,并处十万元以上三十万元以下的罚款;

(七)违反本办法的规定,未经业主大会或业主代表大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处一万元以上十万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

 第五十七条  业主大会、业主代表大会业主委员会作出的决定违反法律、法规的,县房管部门和乡(镇)人民政府、园区管委会、街道办事处,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第五十八条  房管部门、乡(镇)人民政府、园区管委会、街道办事处和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中,有下列行为之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任: 

(一)在进行建设工程规划审批和设计审查时,未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的;  

(二)未按照本办法规定对住宅小区综合验收进行监管的;

(三)未按照本办法规定筹备、组织召开业主大会会议的;

(四)挪用物业质量保修金和专项维修资金的;  

(五)未按照本办法规定召集或者参加物业管理联席会议的;

(六)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的;  

(七)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。 

第五十九条  违反《物业管理条例》的规定,挪用专项维修资金的,由房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额二倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十条  有下列行为之一的,由房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

(四)损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌的。

个人有前款规定行为之一的,处一千元以上一万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处五万元以上二十万元以下的罚款。

第六十一条  物业服务企业不履行以下义务,由房地产行政主管部门予以警告,责令限期改正,拒不改正的,由相关责任部门依法处理:

(一)按照物业服务合同要求提供物业服务;

(二)接受业主、业主委员会的监督,定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况,并进行公示;

(三)公示物业服务合同约定的收费项目和标准;

(四)公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况;

(五)协助有关部门制止违法、违规的行为,维护物业管理区域秩序;

(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务规定的。 

 

 第十六章   附 则

第六十二条  本办法由县房产管理部门解释。

第六十三条  本办法自发布之日起执行,2015年《固安县物业管理暂行办法》同时废止。