业委会如何成立、物业费调价谁说了算、遭遇开发商遗留问题该不该交物业费……这些关乎业主切身利益的事终于有了解决之道。

12月5日,备受关注的《廊坊市物业管理办法》正式实施,作为我市首个物业管理地方性规章,《廊坊市物业管理办法》将为今后我市物业管理提供有效的法律依据和保障。 

据介绍,随着我市城市建设步伐的加快和住宅建设总量的持续增长,物业服务行业规模急剧扩张,物业管理中的矛盾问题也日益突出,物业服务不规范、业主大会和业主委员会成立难及建设单位遗留问题解决难等情况长期困扰着物业管理工作的开展。同时物业管理方面的上位法规定较为原则,我市原有的规范性文件缺乏更为有效的管理措施,因此,《廊坊市物业管理办法》应运而生。 

《办法》历时10月,修改66稿,共八章55条,对物业管理方面的诸多问题进行了明确和细化,对此,市房管局物业监督管理科科长扈亚洁对《办法》进行了解读,市民最为关心的诸多问题终于找到了答案和依据。

业主大会和业主委员会的成立

《办法》 第十三条至第二十四条以发挥业主、业主大会和业主委员会的主体作用为出发点,主要规范了业主大会的申请、筹备、成立、会议召开和业主委员会的选举、换届和交接等问题,进一步明确出一套完备的工作流程。

一是细化了业主委员会换届流程,明确了业主大会相关档案资料、印章、财务等移交的对象和时间,以及业主委员会委员拒绝移交有关资料的解决方式;

二是再次强调了“业主委员会任期届满未能选举产生新一届业主委员会的,在新一届业主委员会成立前,可以由居民委员会在街道办事处 (乡镇人民政府)的指导和监督下,代行业主委员会职责”;

三是规定了未成立业主大会的物业管理区域,由街道办事处(乡镇人民政府) 指导并协助业主共同决定选聘、解聘等有关重大事项。

物业服务费的收取和交纳

明确物业服务企业的公示义务,要在显著位置公示服务内容、服务标准、收费事项、收费标准和收费方式;

明确物业服务企业的调价程序,如果物业服务企业由于成本变动需要调整物业服务收费标准,应当按幢进行公示且经过业主大会同意,没有成立业主大会的要经双半数业主同意;

明确业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费,不得以物业空置、存在开发建设遗留问题或者放弃共有权利等为由拒绝交纳。

对通过上门催交、电话催交等形式督促仍不交纳物业费的业主,可以依法提起诉讼,人民法院如果判决物业服务企业胜诉的话,可以申请人民法院强制执行并按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

共有收益的处置

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

共用部位、共用设施设备的经营收益,由物业服务企业代管的,应当单独列账并在物业管理区域内显著位置公示。

业主对物业共用部位和共用设施设备经营所得收益的收支情况有异议的,有权查询财务账簿。

停车位的归属及租售

《物权法》第七十四条规定:“规划区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。” 

为缓解小区停车难问题,《办法》第四十八条一方面对《物权法》进行了细化和明确,规定了“物业管理区域内规划的车位、车库,应当首先满足业主、物业使用人的需要,对车位、车库的处分情况应当予以公布”,同时结合我市今年年初交通秩序整治行动的 际,进一步规定“尚未售出的车位、车库,业主、物业使用人需要承租的,建设单位应当出租,不得以只售不租为由拒绝出租”,以此满足业主的多层次需求,最大限度地保障业主权益。同时,重申“占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位,属于业主共有”。