在引入平安系为第二大的股东后,产业新城运营商华夏幸福基业股份有限公司(华夏幸福,600340.SH)与房企龙头万科企业股份有限公司(万科A,000002.SZ;万科企业,02202.HK)达成战略合作。

10月9日晚间,华夏幸福公告,拟与北京万科企业有限公司,就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地,签署合作协议,暂定交易价款约为32.34亿元。

华夏幸福表示,在地产开发项目的层面引入万科,是年初所提的全面开放合作战略的具体落实,同时也有利于盘活自身存量项目,优化现金流。各方同意建立长期合作关系,在同等条件下,华夏幸福同意在环京区域的其他项目优先与万科进行合作。

根据公告,万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式,合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。另一方面,在9月底,以“活下去”作为秋季例会主题的万科,同样在今年年初,以“城乡建设与生活服务商”的定位替代了原先的“城市配套服务商”,在特色小镇、产业地产等方面加重布局,并在河北廊坊香河推出了“哈洛小镇”。

据了解,本次交易价款分别为:

公告称,此次目标项目的合作为一个整体的交易安排,相关合作协议应作为一个整体签署、生效和履行。

5家项目的公司分别是涿州裕泰房地产开发有限公司、大厂回族自治县裕景房地产开发有限公司、大厂回族自治县裕达房地产开发有限公司、廊坊市孔雀洲房地产开发有限公司和霸州市孔雀湖房地产开发有限公司。

根据公告,交易价款由股权转让款及置换股东借款两部分组成,其中5家项目公司股权转让款均为1元。

转让完成后,万科将持有上述涿州公司的80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。并且,在各目标公司所设的董事会中,华夏幸福均只保留1个席位,万科在前4家公司董事会中有4个席位,霸州公司万科有2个席位。

公告称,双方同意,由万科负责目标项目的运作和经营管理。换句话说,万科将在上述10宗地块的住宅项目上拥有绝对的话语权。

澎湃新闻查阅资料看到,上述10宗地块均为华夏幸福在2017年9月至今年5月取得。以当时拍得的地价衡量,考虑拍地后的一些财务费用,华夏幸福基本平价交易。

2018年1月31日,华夏幸福在北京召开首届产业新城合作伙伴大会,以“合作”为题,全方位开放合作,包括同业伙伴、平台伙伴、产业伙伴、金融机构伙伴、智库机构伙伴、建设伙伴、运营伙伴、资本伙伴等九类。

春节后,华夏幸福总裁孟惊对澎湃新闻表示,房企抱团取暖是大势所趋,未来与其他开发商的合作方式多种多样。当时,他以环京区域举例,华夏幸福拥有充足的土地储备,在开发商的公开市场拿地难度加大的背景下,华夏幸福在环京区域占有主动权,与其他开发商的合作可能可以占有主动权。在京津冀以外的区域,则可以按照同股同权的原则进行合作。

反观此次拿地的万科,其是行业内首次公开提出行业的转折点的一家大型地产商。

9月28日、29日,万科在深圳大梅沙召开的秋季例会,并以“活下去”作为会议主题。例会的主要内容是强调回款任务以及“活下去”是底线,内部强调忧患意识,会上各个区域汇报各自工作计划。

而万科董事会主席郁亮在南方区域9月月度的例会上讲话表示,尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点,但这只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天,我们可以说转折点实实在在到来了。郁亮上述讲话还提到,6300亿的回款目前完成不到一半,今年任务艰巨。同时,风险和收益严重不匹配的业务必须要调整,做了三年还没做成的业务不要再做。

这预示着万科在多元化的道路上将放慢脚步。而在传统房地产开发领域,行业困境对于目前业界负债率最低的房地产巨头,其资金优势开始体现。在华夏幸福之前,9月21日,万科又以低价接盘了海航在北京核心区的资产海南航空大厦。

业内分析人士认为,上述环京项目的地理位置都还不错,涿州码头镇依托解放军301医院和涿州影视城等特色优势,打造码头健康城,是集医疗、健康、生态于一体的新城;而廊坊龙河高新技术产业区位于廊坊市的主城区东南部,距北京和天津市中心分别为40公里和60公里,一小时内可以到达首都机场、天津机场和天津新港,是“国家火炬计划廊坊信息产业基地”、“省级循环经济产业示范园区”、“省级高新技术产业示范区”。才取得土地项目不久,华夏幸福就让出主导权,显示华夏幸福在住宅开发领域的收缩,也表明了华夏幸福对其曾经的重镇京津冀不再执着。